Mise à jour du 1er octobre : un second décret, sur la reconduction automatique des baux, est paru ce jeudi au BOE. Il est détaillé plus bas.
Le décret-loi logement adopté mardi par le gouvernement espagnol est paru ce mercredi 30 septembre au Boletín Oficial del Estado. Il s’applique depuis le 1er octobre. Deux mesures concernent directement les locataires de Barcelone.
Loyer : 2 % de hausse au maximum jusqu’à fin 2027
Si la date anniversaire de votre bail tombe d’ici au 31 décembre 2027, la révision annuelle du loyer est plafonnée à 2 %, sauf nouvel accord avec votre propriétaire. Si votre loyer dépasse déjà le prix de référence officiel, il ne peut pas augmenter du tout.
Prolonger son bail : deux ans de plus, à certaines conditions
Si votre bail de résidence principale arrive à échéance avant le 31 décembre 2028, vous pouvez demander à le prolonger, année par année, jusqu’à deux ans, aux mêmes conditions. Il faut être à jour de loyer, et l’avoir été chaque mois pendant les huit mois précédents. Le propriétaire doit accepter, sauf s’il a annoncé dans les délais légaux qu’il reprenait le logement pour lui ou sa famille, ou si vous avez signé un nouveau bail.
À Barcelone, attention au cumul. La ville est classée zone de marché tendu, ce qui ouvre déjà un droit de prolongation propre (article 10.3 de la loi sur les baux). Le décret précise que les deux prolongations ne se cumulent pas : celle de la zone tendue s’applique en priorité quand elle est possible. Faites vérifier votre cas avant d’écrire à votre propriétaire. Pour le plafonnement des loyers en zone tendue, voyez notre page louer un appartement à Barcelone.
Second décret : le bail reconduit par périodes de cinq ans
Le Real Decreto-ley 27/2026, paru ce jeudi 1er octobre au BOE, entre en vigueur vendredi 2 octobre. Il réécrit l’article 10 de la loi sur les baux. Aujourd’hui, après la durée minimale de cinq ans (sept si le propriétaire est une société), le bail se prolonge d’année en année, trois ans au plus. Avec ce texte, si personne ne donne congé, le bail de résidence principale se reconduit automatiquement par périodes de cinq ans (sept avec une société), sans limite.
Le propriétaire qui ne veut pas reconduire doit prévenir six mois avant l’échéance, contre quatre aujourd’hui. Le locataire, lui, garde un préavis de deux mois. Surtout, le propriétaire doit alors verser une indemnité : au moins douze mois de loyer d’un logement comparable, calculés si possible avec l’indice de référence de l’État, et jamais moins d’un mois de loyer par année passée dans le logement. Elle est payée à la remise des clés.
Pas d’indemnité dans plusieurs cas, qui doivent être écrits dans le préavis : le propriétaire, particulier, reprend le logement pour y vivre ou y loger un proche jusqu’au second degré ; le locataire n’y a pas habité plus de six mois sur les douze derniers, sans raison valable ; il dispose d’un autre logement adapté dans la même commune ; les parties signent un nouveau bail ; ou le locataire refuse une offre de nouveau bail pour le même logement. L’indemnité n’est pas due non plus si le locataire pouvait obtenir une prolongation légale, comme celle de deux ans du premier décret, même sans l’avoir demandée.
Le texte vaut aussi pour les baux en cours, à leur prochaine échéance. S’il reste moins de six mois avant celle-ci, le propriétaire peut encore donner congé quatre mois à l’avance. Un bail déjà entré dans sa prolongation annuelle termine cette période sous l’ancienne règle.
Deux textes encore provisoires
Un décret-loi doit être validé par le Congrès des députés dans les trente jours. Les deux textes sont soumis au vote vendredi 2 octobre, séparément. Chacun peut donc tomber sans l’autre. Selon la presse espagnole, le second, le plus protecteur pour les locataires, est aussi celui dont l’adoption est la plus incertaine. S’il est rejeté, la reconduction de cinq ans n’aura existé que sur le papier. Nous mettrons cette page à jour après le vote.
Photo : immeubles d’habitation à Barcelone, Todd Dominey, Wikimedia Commons, licence CC BY 3.0.
Sources : Real Decreto-ley 26/2026 du 29 septembre, BOE du 30/09/2026, dispositions finales cinquième et sixième ; Real Decreto-ley 27/2026 du 29 septembre, BOE du 01/10/2026, article unique et disposition transitoire.
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